史上最牛逼房贷计算器

前些天想着研究一下银行的房贷。网上每一家与房地产有关的网站都会有房贷计算器的小工具，挨个打开之后试用了一下，发现没一个好用的。譬如，能计算：30年等额本金组合贷款利率上浮1成公积金利率不上浮的每个月还款情况的计算器，一个也没有。考虑到一些更现实的情况（通货膨胀、提前还款）等情况的计算器更别提了。因此便萌生了一个做一个房贷计算器小工具的想法。

小工具直接用Excel设计。打开之后在绿底的部分输入一些基本参数之后，便自动计算。

计算结果包括：

• 每月还款金额总还款额（直接相加）
• 总还款利息（直接相加）
• 总还款额（含通货膨胀并折合到首月，不提前还款）
• 总还款额（含通货膨胀并折合到首月，提前还款）

最终结果计算出来之后，还会自动帮助判断哪一种贷款方式最划算。

 

这里以商业贷款100w、公积金贷款50w的组合贷款来计算，使用当前利率（商贷5.39%、公积金贷3.25%），并假设在第5年的时候提前还款。为了简化，只保留等额本息/等额本金20年、25年、30年共6个选项：

• 当通货膨胀率高于8.4%的时候，等额本息30年最划算，等额本金20年最不划算。
• 当通货膨胀率低于8.3%但高于4.7%的时候，等额本息20年最划算，等额本金20年最不划算。
• 当通货膨胀率低于4.6%但高于0.8%的时候，等额本息20年最划算，等额本金30年最不划算。
• 当通货膨胀率低于0.7%但高于-3.4%的时候，等额本息20年最划算，等额本息30年最不划算。
• 当通货膨胀率低于-3.5%的时候，等额本金20年最划算，等额本息30年最不划算。

因此：如果未来国内通货膨胀率高，那么选择“贷了之后慢慢还”的等额本息30年最划算。如果未来中国通货膨胀率稳定在较低值，“当前资金不充裕但希望贷了之后尽快还”的等额本息20年划算。如果未来发生严重通货紧缩，那么“尽早还清本金”的等额本金20年最划算。

经过我的一些研究，个人认为过去二三十年国内的通货膨胀率平均为10.5%左右。我预测未来2-4年内国内会发生一次较为严重的通货膨胀。因此，我这边给出正在为选择房贷方式而纠结的朋友我这边最后的推荐方案：

30年等额本息还款

    不知基于何种考虑，银行也会推荐客户使用这种贷款方式。

最后给出我的这个“史上最牛逼房贷计算器”的下载链接：点此下载